Sebelum anda membeli hartanah seperti rumah, tanah kosong atau komersil, perkara pertama yang perlu anda lakukan adalah membuat carian hakmilik tanah untuk mengesahkan butir-butir hartanah yang hendak dibeli.
Anda boleh melakukan carian hakmilik tanah secara sendiri atau anda boleh meminta peguam anda untuk melakukan carian bagi pihak anda di Pejabat Tanah yang relevan.
APAKAH MAKLUMAT YANG DIPEROLEHI DARIPADA CARIAN HAKMILIK?
1) Pemilik Berdaftar
Nama pemilik berdaftar akan dapat dipastikan melalui carian hakmilik tanah. Sekiranya pemilik berdaftar bertindak sebagai wasi, pentadbir atau pemegang amanah, anda boleh membuat peruntukan di dalam Perjanjian Jual Beli untuk memastikan bahawa dia mempunyai kuasa dari segi undang-undang untuk memasuki urusan jual beli tersebut.
2) Sekatan Kepentingan - sama ada terdapat sekatan yang diendoskan terhadap hakmilik tanah
Hartanah yang tertakluk kepada sekatan kepentingan akan diendoskan dengan perkataan seperti tanah tidak boleh dipindah milik, dipajak atau dicagar tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri atau Menteri Besar dan sebagainya. Sekiranya terdapat sekatan kepentingan, Penjual mestilah mendapatkan kebenaran terlebih dahulu untuk memindahkan hakmilik tanah kepada Pembeli.
3) Taraf Pegangan - sama ada ianya pegangan bebas (freehold) atau pajakan(leasehold)
Pegangan bebas bermaksud hakmilik adalah untuk selamanya manakala pajakan adalah untuk suatu tempoh tertentu (i.e 99 tahun).
Untuk pajakan (leasehold) adalah penting untuk memastikan bila tarikh tamat tempoh pajakan, terutamanya jika anda berhasrat untuk mendapatkan pinjaman daripada institusi kewangan kerana kebanyakkan insitusi kewangan enggan membiayai hartanah yang mempunyai pajakan jangka pendek, misalnya kurang daripada 40 tahun.
4) Tanggungan Ke atas Tanah
Samada hartanah tersebut mempunyai tanggungan liabiliti terhadap mana-mana institusi kewangan atau individu i.e cagaran, kaveat, lien dan lain-lain liabiliti.
5) Lain-lain Endorsan/Maklumat seperti keluasan tanah, kategori kegunaan tanah, syarat nyata samada terdapat pajakan sebahagian daripada hartanah atau, samaada seseorang telah medapat hak berdaftar untuk melintasi hartanah tersebut, ismen dsbnya.
Jika Hakmilik Tanah berasingan/individu/strata masih belum dikeluarkan maka carian akan dibuat ke atas Master Title. Walau bagaimanapun, carian ini hanya akan memaparkan nama Pemaju ataupun Pemilik Berdaftar Master Title sahaja. Untuk memastikan pemilik sah hartanah tersebut, anda perlu meminta peguam anda untuk menulis kepada Pemaju untuk mendapatkan maklumat tuanpunya unit/lot tertentu yang anda ingin beli.
Sebagai kesimpulan, jika anda tidak pasti apa yang perlu difahami daripada Carian Hakmilik Tanah, anda haruslah berunding dengan peguam untuk mendapatkan nasihat sebelum anda memberi komitmen untuk membeli hartanah tersebut.
ADAKAH TERDAPAT PERBEZAAN DI ANTARA CARIAN HAKMILIK PERSENDIRIAN DAN CARIAN HAKMILIK RASMI?
Pendaftar Hakmilik, Pejabat Pendaftaran Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Kerajaan Malaysia
v
Poh Yang Hong
[Rayuan Sivil No.01 (f) -59-12 / 2015 (W)], Mahkamah Persekutuan
Rayuan di Mahkamah Persekutuan oleh perayu (Pendaftar Hakmilik, Pejabat Pendaftar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Kerajaan Malaysia) terhadap keputusan Mahkamah Rayuan yang mengesahkan keputusan Mahkamah Tinggi dalam membenarkan tuntutan responden (Poh Yang Hong) terhadap perayu untuk ganti rugi yang berdasarkan kecuaian.
Fakta Ringkas: -
Pada tahun 2008, semasa Mohamad Nor Mohamad memandu di Jalan Duta di Kuala Lumpur dia melihat beberapa orang berada di kawasan tanahnya. Dia keluar dari kereta dan bertanya.
Salah seorang adalah "pemilik / pembeli tanah" (Poh Yang Hong) dan yang lain adalah arkitek yang sedang dalam proses menentukan sejauh mana pembangunan dapat dilaksanakan ke atas tanah tersebut.
Mohamad Nor berkata bahawa dia adalah pemilik sah /berdaftar tanah tersebut dan meminta penceroboh untuk keluar segera.
Tetapi tanpa diketahui olehnya, seseorang telah memperoleh hakmilik berdaftar ke atas tanah yang sama dan telah menjualnya kepada Pembeli dengan harga RM4.5 juta.
Pembeli (Poh Yang Hong) berkata beliau telah membeli tanah tersebut dan menawarkan untuk menunjukkan dokumen hakmilik tanah. Tetapi Mohamad Nor juga mempunyai hakmilik yang bersih di mana dia merupakan tuanpunya tanah berdaftar selama lebih dari dua dekad.
Fakta Di Mahkamah
Plaintif (Poh Yang Hong) telah memeterai perjanjian jual beli dengan Ng Lai Yin (Penjual), Defendan Pertama untuk membeli harta yang dipegang di bawah GRN 232, Lot 349, Seksyen 71, Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur ["Hartanah"]. Harga pembelian untuk Hartanah tersebut ialah RM4,451,160.00. Peguam Plaintif menjalankan carian persendirian hakmilik tanah di pejabat Defendan Kedua pada 18 September 2007 yang menunjukkan bahawa Defendan Pertama adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut. Plaintif membayar RM89,023.20 sebagai deposit kepada peguam Defendan Pertama dan seterusnya memeterai Perjanjian Jual Beli pada 8 Oktober 2007.
Memorandum Pindah Milik Tanah telah dibawa kepada pejabat Defendan Kedua untuk pendaftaran pada 11 Februari 2008. Sementara menunggu pendaftaran Plaintif difahamkan bahawa Hartanah tersebut sebenarnya dipegang di bawah Hakmilik PN 20992, Lot 349, Bandar Kuala Lumpur dan didaftarkan di atas nama Mohamad Nor bin Mohamad.
Peguam Plaintif sekali lagi membuat carian persendirian hak milik tanah di pejabat Defendan Kedua pada 4 Jun 2008 dan hasil carian menunjukkan bahawa tanah yang dipegang di bawah tajuk GRN 232, Lot 349, Seksyen 71, Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur didaftarkan atas nama Defendan Pertama. Walau bagaimanapun, ia juga mendapati bahawa carian tanah yang sama, tetapi dipegang di bawah nombor gelaran yang berbeza iaitu PN 20992, Lot 349, Bandar Kuala Lumpur didaftarkan di bawah nama Mohamad Nor bin Mohamad.
Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua telah melanggar tanggungjawab mereka terhadap Plaintif dengan memberikan kenyataan/maklumat tidak benar/palsu tentang hartanah tersebut. Selanjutnya, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Kedua gagal menyimpan rekod yang benar dan tepat. Plaintif telah bergantung pada maklumat yang diberikan oleh Defendan Kedua dan akibatnya, Plaintif mengalami kerugian. Atas premis tersebut, plaintif menuntut ganti rugi kecuaian dengan faedah dan kos terhadap Defendan Kedua dan Ketiga.
Defendan Kedua dan Ketiga menafikan tuntutan Plaintif dan meletakkan Plaintif beban bukti yang ketat. Defendan Kedua dan Ketiga berpendapat bahawa mereka tidak mempunyai “duty of care” terhadap Plaintif dan maklumat yang diberikan adalah tepat mengikut rekod pada waktu ia diperuntukkan. Defendan Kedua dan Ketiga juga menegaskan bahawa Plaintif tidak berhak mendapat relif seperti yang dipinta.
Antara Isu di hadapan Mahkamah :-
Adakah terdapat perbezaan di antara seksyen 384 dan 385 Kanun Tanah Negara (KTN)?
Defendan Kedua dan Ketiga menyatakan bahawa seksyen 384 KTN merujuk kepada carian persendirian apabila pembayaran fi telah dibuat. Maklumat yang diberikan oleh Defendan Kedua dalam carian persendirian mengandungi maklumat yang diperoleh daripada sistem pangkalan data tanah. Maklumat ini diekstrak dan tidak disertakan dengan perakuan carian yang dikeluarkan di bawah tandatangan dan cop Defendan Kedua.
Seksyen 385 KTN sebaliknya, merujuk kepada "Carian Rasmi" yang dijalankan oleh seseorang melalui bayaran fi yang ditetapkan. Untuk Carian Rasmi, Defendan Kedua memberi perakuan pencarian dan memeterai butir-butir yang berkaitan dengan harta yang dimaksudkan.
Keputusan Mahkamah Tinggi
Hakim Mahkamah Tinggi yang bijaksana menyatakan bahawa tidak terdapat perbezaan di antara "Carian Persendirian" dan "Carian Rasmi". Defendan Kedua dan Ketiga mempunyai tanggungjawab (duty of care) terhadap orang awam yang membuat pembayaran untuk carian, samada ianya "Carian Persendirian" ataupun "Carian Rasmi", objekifnya adalah sama.
Keputusan Mahkamah Rayuan
"Perbezaan di antara seksyen 384 dan 385 Kanun Tanah Negara tidak begitu relevan kerana kausa tindakan bukanlah ketepatan apa yang dicetak pada 'Carian Persendirian' dan 'Carian Rasmi' tetapi kegagalan untuk memastikan bahawa butir-butir di dalam Hakmilik adalah tepat dan ia tidak mungkin boleh dianggap betul apabila untuk sebidang tanah yang sama mempunyai dua set rekod, di mana tuan punya berdaftar adalah orang yang berlainan . "
Keputusan Mahkamah Persekutuan
"Kami berpendapat bahawa tidak ada perbezaan antara" Carian Persendirian” dan" Carian Rasmi ", seperti yang diperuntukkan di bawah KTN, berkaitan dengan isu liabiliti yang timbul daripada tuntutan undang-undang untuk ganti rugi bagi tindakan kecuaian Defendan Kedua dalam penyelenggaraan rekod Pendaftaran Hakmilik. Seksyen 384 atau Seksyen 385 KTN juga tidak memperuntukkan pengecualian liabiliti terhadap Defendan Kedua dari tuntutan tort kecuaian. "
"Kami mendapati rayuan ini tidak mempunyai merit. Oleh itu rayuan itu ditolak dengan kos. "
Some of the contents in this Article are originally cited from @the Star Online (by Susan Joseph).
*If there is any inconsistency or ambiguity between the English version and the Bahasa Malaysia version, the English version shall prevail.